案情：

A公司先后向甲、乙、丙、丁四人借款多次，签订了《商品房预售合同》，并在房屋产权交易管理中心备案登记。双方在借款合同补充协议中约定，为担保借款还款，A公司自愿将房地产预告登记至甲、乙、丙、丁四人名下，借款合同到期前，A公司需以2.6亿元的价格回购上述房屋，若不能在规定日期内回购，应依合同约定的时间办理完毕相关过户手续，若A公司在规定期限内回购上述房产，双方之间房屋买卖合同终止。借款到期后，A公司未能偿还借款，双方经协商对账，重新签订了《商品房买卖合同》，约定A公司将上述预告登记范围内的房屋和部分未经预告登记的房屋以4亿元的价格出售给甲、乙、丙、丁四人，并将对账确定的借款本息合计3.6亿元转为购房款，余款于实际交付房屋并办理产权登记后交付。后A公司未按双方约定的时间交付房屋，甲、乙、丙、丁遂起诉至法院，要求A公司承担逾期交房的违约责任。

法院裁判情况：

一审法院经审理认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，应当按照民间借贷法律关系审理。因此，对于甲、乙、丙、丁要求A公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。

甲、乙、丙、丁不服提起上诉。二审法院认为，双方经协商一致终止借款合同关系并订立《商品房买卖合同》，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期债务人难以清偿债务时，通过将债务人所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，应为合法有效。但对转化为购房款的借款本金及利息，经审查存在超出法定保护限额的部分，因此不应认为甲、乙、丙、丁作为购房人已经履行其支付购房款义务，其要求A公司承担逾期交房违约责任的请求，不应予以支持。

律师点评：

借款合同到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

摘自《民事审判指导与参考》（总第65辑）