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借名买房纠纷之出资人如何要回房子的?
编辑:网站管理员   时间:2019/7/16

案情:

曲某与王原是同学关系,曲在山东生活,王是北京人,因一直有生意上的往来,加之又是同学所以关系十分密切。2009年曲想在北京买房,因购房需要多次往来北京,所以就让王哲代办相关手续,口头说了该房子仅是用王的名义购买,于是用王的名字签署了房屋买卖合同、贷款合同等与购房有关的材料,所有购房的首付及相关费用均由曲支付。房子是精装修,很快就交付了,因曲不在北京于是继续让王帮忙打理。这之后曲也按月向用王名义开设的还贷账户支付贷款。2013年房产证办下来了,因当时购房是用的是王的名字所以房产证还是王的名字。房产证下来之后曲就找到王要求将名字变更至曲名下,王开始也口头答应,但却迟迟不办,最后不再接曲的电话。曲找到了杨振中律师,寻求通过法律途径主张自己的权利。

诉讼请求

依法判令王配合曲办理房屋过户手续。

一审的主要答辩意见:

因生意上经常向王借钱,故诉争房屋为曲赠给王的。

一审的主要代理思路:

先从购房准备、签署合同、办理贷款、再到支付首付、收房、最后到收房后的物业费用等支出,再从时间及购房进展角度准备证据形成完整证据链,以此证明曲出资及双方存借名买房的口头协议,最终再从协议的合法有效性要求法院判令王按照口头协议约定履行过户义务。

一审判决:

一审法院通过曲所提供的证据认可出资及口头协议的存在,故对曲借名买房的主张予以采信,因此判决王于判决生效后十日内配合曲办理房屋过户手续。

李逵与李鬼之争的二审:

不服一审判决提出上诉,上诉意见否认了赠与一说,而是提交证据说明首付是其自己支付,曲向其账户按月支付的款项并非房贷而是曲向其偿还借款及利息。并且在二审中提交十几组证据,其中关键的两份:一份是一家公司的证明,证明其在购房前向曲的公司汇了一笔钱,这笔钱与诉争房产首付大体相同,此笔钱是证明代王向曲支付的购房款首付。另一份是一份王的银行还贷账户及还贷明细,用以说明一审中曲提供的还贷账户并非诉争房产的还贷账户,而王的此份证据才是真正的还贷账户,该证据的还贷时间及还贷金额与曲哲提供的大体一致,并且还有银行出具的证明,这份两份证据使曲陷入了被动,因为曲一审中所提交的所有证据当中,支付首付及按月还贷是关键一环,如果这一环被打掉就有可能出现完全相反的判决。

的二审应变情况:

现在出现了两份首付证据及两份还贷账户,到底谁的是真谁的是假必须要证明,否则根据谁主张谁举证的原则,这个不利后果将由曲承担。针对李逵和李鬼,我们又从头开始证据搜索,最后从购房的时间、主体、还贷银行处找到了突破,最终证明了王所提交的证据与本案无关,因此二审维持了一审判决。

杨振中律师办案心得:

本案通过一审文字看似平淡,但其中过程是非常曲折的,也是非常艰难的。一二审经四次开庭,历时近一年。作为曲虽然有诉争房产一些付款凭证,但这些证据均非直接证据,如何能够说明双方有口头协议,存在借名买房的事实,并且去对抗王的书面证据房管局出具的物权凭证房产证,这无疑一项非常艰难的工作。但凭借多年的办案经验,如果要想法官相信我们所说的,首选必须能够有一套环环相扣的、符合事实逻辑间接证据,给法院一个看得见的依据,告诉法官有房产证未必是真房主,我们的主张并不是无理取闹。否则法官有可能会认为我们在规避政策打虚假诉讼,或者会让法官理解为,付了钱只能说明有了出资,但借名登记无法证明,最终只能要钱不能要房,因为对于此《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》有明确规定当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。其次,从时间顺序、购房进展过程各个节点能够准确具体的说明。最后再从双方关系、收房后的房屋持有状态进行补充,加深印证之前证据的真实性及合理性。最终再通过庭审过程中抓住被告的漏洞、矛盾之处综合形成代理意见,最终一审法官相信了我们所说的,判决支持了我们诉求。在这里作为律师由衷感谢并敬佩一审法官的专业、独立以及敢于适用法律维护公平正义的担当!

但是案件到这里还没有结束,这就是我上文提到的王在二审中提交的两份关键证据,出现了李逵和李鬼之争。要知道,支付诉争房产房款是我们证据链中关键,但被告王却拿出证据证明不是我们支付的是他支付的,此时我们必须证明我们的才是李逵,但实际上我们无法证明,因为所有的材料均是王的名义办的,并且如何证明我的就是真的?但功夫不负有心人。关于首付款,我们从支付时间及主体上说明了对方提交的证据与我们诉争房产首付无关。关于还款账户,因为有贷款银行出具的证明,证明了王提供的贷款账户及还款明细是关于诉争房产的,所以我们一开始没有想到从贷款银行突破,但问题根源来自于银行所以还得去找银行,银行一直三缄其口以涉及客户隐私拒绝告知,但经多次沟通最后得知了一个信息,还款账户曾经有过变更。得知这一消息后我们反过来又去找王提交的证据,最终结合王义的证据我们推断出,王2014年即本案起诉之前增加了还款账户即王二审提交的账户,诉讼过程中一审判决后王又注销了原来的曲一直还款的还贷账户,并致使曲无法还贷。最后我们又通过法院调取了原始的贷款合同,原始的贷款合同中关于还贷账户中有过记载我们曾经的还贷账户原为第一还款账户。因此我们推翻了王二审中的两份关键证据,最终二审判决驳回了王上诉。

以上案件为典型的借名买房纠纷案件,该案中借名购买的是商品房,在北京另一类典型的借名买房纠纷案件是借名购买经济适用房,此类案件本律师也曾代理过多起,并且拿到过类似的案件事实却有两种不同的判决,关于此本律师也曾分享过。在此要分享的是关于借名购买经济适用房过程中,除要注意本案中如何证明出资、借名买房的同时还需要关注现行法律规定对种行为的具体规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》十、借名买房的认定和处理。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条第二款出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。通过上述法律规定可知,购买经济适用房如果双方的合同签订时间是在2008411日(含)之前签订,且限制期限届满的,可以认定有效,在这之后签订一般不予支持,只能主张债权并要求赔偿损失,此损失最高可以要求所有的涨价部分


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